Ingatlanjogi kisokos

Fontos jogi tudnivalók gyűjteménye az ingatlanjoggal kapcsolatban.

Tartalom:

Mit tartalmaz az ingatlan-nyilvántartás?

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza:
a.) az ingatlanok adatait
b.) az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és tényeket

Milyen főbb adatokat tartalmaz az ingatlan-nyilvántartás?

a) a település nevét, az ingatlan fekvését (belterület, külterület megjelölése), címét, a helyrajzi számát és területnagyságát, (nem a határoló oldalak méretét, pl. 15 x 25 m)
b) művelési ágát és a művelés alól kivett terület elnevezését,
c) minőségi osztályát, kataszteri tiszta jövedelmét,
d)az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),
e) telki szolgalmi, illetve földhasználati jogot,
f) az ingatlan jogi jellegét,
g.) a tulajdonosokat
h.) az ingatlan terheit
i) az ingatlanhoz kapcsolódó tényeket

Ingatlanjogi kisokos

Milyen fontosabb jogokat tartalmaz az ingatlan-nyilvántartás?

a) tulajdonjog és több tulajdonos esetében ennek az aránya, (állami tulajdon esetében a tulajdonosi jogokat gyakorló szervezet), és a vagyonkezelői jog. A tulajdonos adatai közül a nyilvántartásban egy szűkített adatkör szerepel, nincs feltüntetve pl. a születési idő hónapja, napja, a személyazonosító jel (annak ellenére, hogy ezeket az adatokat a szerződésnek tartalmaznia kell és az ingatlan-nyilvántartó hatóság az adattárában rögzíti)
b) a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, (szövetkezeti lakások tulajdonosai sajátos jogi konstrukcióként nem lakás tulajdont, hanem használati jogot szereznek)
c) földhasználati jog,
d) haszonélvezeti jog és használat joga, ahol a két jog megkülönböztetése igen fontos. Közös, hogy mindkettő a tulajdonos jogait korlátozza és a jogosult élete végéig tarthat, azonban míg a használat személyhez kötött, át nem adható, a haszonélvező jogosult az ingatlan használatát átengedni, azt bérbe is adni, vagyis „élvezni a hasznait”.
e) telki szolgalmi jog, (pl. vízvezetési vagy átjárási szolgalom, ami illethet meghatározott személyt, szervezetet, vagy pl. a szomszédos ingatlan mindenkori tulajdonosát (uralkodó és szolgáló telek)
f) …… villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog….
g) elő- és visszavásárlási, vételi, valamint eladási jog, mely jogokat szerződésben kötött ki az ingatlan tulajdonosa és amely jognak a forgalom biztonsága szempontjából kiemelkedő jelentősége van h) tartási és életjáradéki jog,
i) jelzálogjog, (és ennek biztosítására terhelési és elidegenítési tilalom) mely jogok alapja a tulajdonos és más személyek közti megállapodás
j) végrehajtási jog, amely jog a tulajdonossal szembeni valamilyen követelésből eredő eljárás, alapja hatósági határozat.

Ingatlanjogi kisokos

Milyen fontosabb tényeket tartalmaz az ingatlan-nyilvántartás?

1. a jogosult
- kiskorúsága,
- gondnokság alá helyezése,
2. a jogosulttal szemben megindított
- felszámolási eljárás,
- végelszámolás,
3. a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlése,
4. kisajátítási eljárás megindítása,
5. a bejegyzés, a feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása,
6. épület
- létesítése,
- lebontása,
7. az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése,
8. jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege,
9. bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás,
10. szerződésen, végintézkedésen, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló elidegenítési és / vagy terhelési tilalom, vagy a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom,
11. perek, vagy büntetőeljárás megindítása,
12. árverés vagy nyilvános pályázat kitűzése,
13. a zárlat, a zár alá vétel, a zárlat az Európai Unió által elrendelt pénzügyi és vagyoni korlátozó intézkedés végrehajtására,
14. a tulajdonjog fenntartással történt eladás,
15. a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása,
16. bizalmi vagyonkezelés alapján fennálló kezelt vagyonba tartozó tulajdonjog,

Ingatlanjogi kisokos

Milyen részei vannak a tulajdoni lapnak?

A tulajdoni lap 3 részből áll,

az I. Rész az ingatlan adatait tartalmazza (cím, méret, megjelölés)
a II. Rész a tulajdonosok és tulajdoni arányaik adatait rögzíti,
a III. Rész a terheket ismerteti.

Mit tartalmaz a tulajdoni lap III. Része?

Ez az ún. teherlap, ami a következőket tartalmazhatja:
a) földhasználati jog, haszonélvezeti jog és használat joga,
b) lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,
c) az ingatlant terhelő telki szolgalmi jog,
d) állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jog,
e) 10 elő- és visszavásárlási, vételi jog, valamint eladási jog,
f) tartási és életjáradéki jog,
g) 11 jelzálogjog (különvált zálogjog, önálló zálogjog) és végrehajtási jog.
h) 12 olyan egyéb jog, amelynek bejegyzését törvény rendeli el.

(2) 13 A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó következő tényeket:
1. a III. részen bejegyzett jogosult
1.1. kiskorúságának ténye,
1.2. gondnokság alá helyezésének ténye,
2. a jogosulttal szemben megindított
2.1. felszámolási eljárás,
2.2. végelszámolás
ténye az ügyszám megjelölésével,

3. a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepe, kereskedelmi képviselete cégnyilvántartásból történő törlésének ténye,
4. bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás,
5. bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelésének ténye, valamint egyéb építésügyi korlátozás ténye, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építésügyi kötelezés ténye, a kulturális örökség védelméről szóló törvényben meghatározott örökségvédelmi hatósági kötelezés ténye, valamint önkormányzati hatósági döntésen, vagy hatósági szerződésen alapuló településrendezési kötelezettség ténye,
6. kisajátítási eljárás megindításának ténye,
7. telekalakítási eljárás megindításának ténye,
8. felmérési, térképezési és területszámítási hiba kijavítására irányuló eljárás megindításának ténye,
9. földminősítési eljárás megindításának ténye,
10. ingatlan-nyilvántartási hatósági döntéssel szembeni
10.1. fellebbezés benyújtásának,
10.2. bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának,
10.3. ügyészi felhívás benyújtásának,
10.4. ügyészi fellépés bejelentésének,
10.5. felügyeleti eljárás megindításának ténye,
11. a bejegyzés, a feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló, vagy azzal kapcsolatos bírósági döntés elleni felülvizsgálati, illetve perújítási kérelem benyújtásának ténye,
12. szerződésen, végintézkedésen, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló
12.1. elidegenítési és terhelési tilalom,
12.2. elidegenítési tilalom,
12.3. a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom,
13. a tv. 64. §-ában meghatározott
13.1. perek,
13.2. büntetőeljárás megindításának ténye,
14. az árverés, a nyilvános pályázat kitűzésének ténye,
15. a zárlat, zár alá vétel, az Európai Unió által elrendelt pénzügyi és vagyoni korlátozó intézkedés végrehajtására irányuló zárlat ténye,
16. tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye,
17. a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasításának ténye,
18. jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása, lemondás jelzálogjog előzetesen biztosított ranghelyével való rendelkezés jogáról,
19. ranghely megváltoztatása,
20. az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének ténye,
21. jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás ténye, mértéke és jellege,
22. az épület (építmény, műtárgy)
22.1. építésének,
22.2. lebontásának ténye,
23. a társasházakról szóló törvény szerinti, a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadása, módosítása, továbbá az elfogadás, illetve a módosítás időpontja,
24. a földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának ténye,
25. bizalmi vagyonkezelés alapján fennálló kezelt vagyonba tartozó tulajdonjog,
26. a tv.-ben meghatározott megismételt hagyatéki eljárás megindítása,
27. nemzeti emlékhely ténye,
28. történelmi emlékhely ténye,
29. pénzügyi lízingbeadás ténye,
30. föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtásának ténye,
31. olyan egyéb tény, amelynek feljegyzését - a tv. 2. § (2) bekezdése alapján - törvény elrendeli.

(3) A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlan III. részen szereplő adataihoz, vagy a III. részen bejegyzett jogokhoz, feljegyzett tényekhez, illetve azok jogosultjaihoz kapcsolódó következő adatokat.
a) a bejegyzés, feljegyzés sorszáma;
b) a jog, tény megnevezése;
c) a bejegyzett joghoz, feljegyzett tényhez kapcsolódó lejárati dátum;
d) a jogosult természetes személy természetes személyazonosító adatai, lakcíme; jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén annak megnevezése, székhelye (telephelye),

e) bejegyző határozat száma, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,
f) törlő határozat száma, és a törlés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,
g) törölt bejegyzésre való utalás, h) kiegészítő szöveges bejegyzés.

Az ún. szemle a meglévő állapotot tükrözi, az ún. teljes tulajdoni lap pedig a korábban felvezetett, azonban időközben megszűnt adatokat is tartalmazza

Ingatlanjogi kisokos

Mi az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapja?

A bejegyzés alapja minden esetben valamilyen, mégpedig kiemelt bizonyítékként elfogadott dokumentum.

A jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének alapja olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat), amely tartalmazza a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését és a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedély).

Ebből az is következik, hogy bármennyire is logikus lenne, egy 1900-ban született embert megillető holtig tartó haszonélvezeti jog nem törölhető csupán azon feltételezés alapján, hogy ti, születési ideje alapján feltehetően nincs életben, vagyis megszűnt a haszonélvezeti joga. Ez azt jelenti, hogy a törlés érdekében okiratot kell benyújtani, ez pedig, ha halotti anyakönyvi kivonat nem szerezhető be, nem lehet más, mint holtnak nyilvánítási eljárás alapján hozott bírósági határozat.

Ingatlanjogi kisokos

Mi az ingatlan-nyilvántartási eljárás alapja?

Az eljárás nyomtatványon benyújtott kérelem vagy hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó) megkeresése alapján indul

A kérelemnek tartalmaznia kell
- a kérelmező nevét (megnevezését),
- lakcímét (székhelyét vagy telephelyét),
- személyi azonosítóját (statisztikai azonosítóját), - az érintett ingatlannak, valamint annak a jognak vagy ténynek a megjelölését, amelynek bejegyzését, illetve feljegyzését kérik,
- a képviselő nevét (megnevezését), lakcímét (székhelyét vagy telephelyét)

A kérelmet a hatóság tartalma szerint bírálja el, ezért fontos annak pontos kitöltése, hiszen, ha téves kérelem kerül benyújtásra, az ügy elintézése sem alakulhat a kívánt módon.

Ingatlanjogi kisokos

Mikor kell az ingatlan-nyilvántartó hatósághoz benyújtani a kérelmet?

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani.

Ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése hatósági jóváhagyás szükséges, a határidő kezdete a beleegyezés, illetve a jóváhagyás időpontja.

Ingatlanjogi kisokos

Ki nyújthatja be a kérelmet az ingatlan-nyilvántartó hatósághoz?

Amennyiben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál (pl. adásvételi szerződés), a jogi képviselet kötelező, így a kérelmet is ő nyújtja be.

Melyik fél képviselője jár el? Általában a jogszerzőé, de eljárhat a másik fél is.

Ingatlanjogi kisokos

Visszavonható-e az ingatlan-nyilvántartó hatósághoz benyújtott kérelem?

Igen, az eljárás folyamán mindaddig, amíg jogerős határozat nem születik, a kérelem visszavonható, ez megszünteti az eljárást. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az ő ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges.

Ingatlanjogi kisokos

Milyen alakiságok (formaságok) szükségesek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez?

Az okiratnak - ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson - tartalmaznia kell:
a) az ügyfél természetes személyazonosító adatait, lakcímét és személyi azonosítóját,
b) a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát, egyház és belső egyházi jogi személy esetében nyilvántartási számát,
c) az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
d) a jog vagy tény pontos megjelölését,
e) a jogváltozás jogcímét,
f) az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő - feltétlen és visszavonhatatlan - nyilatkozatát,
g) a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát,
h) a keltezés helye és ideje,
i) a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
- az okiratot a közjegyző készítette, vagy
- az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
- az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták,
j) több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és az ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza. A szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látta el,
k) a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza.

Ingatlanjogi kisokos

Mit jelent a függőben tartás?

Függőben kell tartani a beadvány elintézését:
a) a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig,
b) a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig,

A függőben tartást meg kell különböztetni az eljárás felfüggesztésétől, mert az előbbi esetben folyik eljárás, a döntéshez minden szükséges információ rendelkezésre áll, csupán akadálya van a befejezésnek, míg a felfüggesztésre Akkor kerül sor, ha az eljárást valami, pl. egy más hatóság eljárásának a befejezése akadályozza.

Ingatlanjogi kisokos

Mit jelent a széljegy?

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

A kérelem teljesítésekor, vagy elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell.

Ingatlanjogi kisokos

Mi tekinthető önálló ingatlannak?

A földrészlet (némi egyszerűsítéssel)
a) a föld felszínének természetben összefüggő területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
b) a kialakított építési telek
c) az utak, terek, vasutak, csatornák
d) az épület, a pince, a föld alatti garázs és más építmény, ha kérték a feltüntetést, vagy a tulajdonosi kör eltérő
b) a társasházban levő öröklakás, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonban levő részekből a tulajdonost megillető hányaddal együtt,
c) a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakás, illetőleg, nem lakás céljára szolgáló helyiség
d) a közterületről nyíló pince

Ingatlanjogi kisokos

Milyen különleges szabály vonatkozik a külföldiek eljárására?

Ha a szerződő felek valamelyike Magyarországon lakó- vagy tartózkodási hellyel (székhellyel vagy telephellyel) nem rendelkezik, rendelkeznie kell képviselővel, ha ilyen nincs, magyarországi kézbesítési meghatalmazottal - külföldi szervezet esetén a földhivatalhoz be kell nyújtani a szervezetre irányadó jog szerinti, a létezését igazoló okiratot, és aláírás mintát, ha van ilyen.

Külföldön kiállított okiratok

a) diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés - ha a magánokiratot külföldön állították ki, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar, vagy a magyar állam érdekeit képviselő külképviseleti hatósággal hitelesíttetni.
b) ahol magyar, vagy képviselő külképviseleti hatóság nem működik, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) az okirat kiállítása helye szerinti állam hatóságának kell hitelesíteni.
c) Apostille – helyettesíti a diplomáciai hitelesítést (felülhitelesítést) agy a hitelesítés, illetőleg felülhitelesítés alól nemzetközi megállapodás vagy viszonossági gyakorlat egyébként felmentést ad.

Ingatlanjogi kisokos

A szerzés jogcíme

A törvény szerint az ingatlan-nyilvántartásban meg kell jelölni a tulajdonszerzés jogcímét is, ezért fontos ennek a benyújtott okiratokban való szerepeltetése. Kérdés, mely jogcímeken szerezhető meg az ingatlan tulajdonjoga?

A tulajdonszerzés leggyakoribb jogcíme, azaz módja az adásvétel, az ajándékozás és az öröklés, de ezen felül találkozunk még házastársi vagyonközösség vagy közös tulajdon megszüntetésével, elbirtoklással.

Ingatlanjogi kisokos

Előleg

A vételár egy része, a szerződés meghiúsulása esetén visszajár, azonban nem jár kétszeres fizetési kötelezettséggel.

Ingatlanjogi kisokos

Foglaló

A szerződés biztosítására adott összeg.
A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik (Ptk. 6:185. §).
Fontos, hogy néhány éve megváltozott a szabály, ami szerint a szerződés megkötésével egyidejűleg kellett adni.

A foglaló része a vételárnak és jellemzője, hogy mintegy biztosíték, ami azt jelenti, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A szerződés meghiúsulása esetén a foglaló elvesztése ill. kétszeresének visszaadása lehetővé teszi-e a szerződés megszűntetését?

Nem, a magyar jog a teljesítés elvén áll, a foglaló csak az okozott károk megtérítését szolgálja, mintegy átalány kárként. Amennyiben azonban a meghiúsulás nagyobb kárt okoz, a károsult fél követelheti az ezt meghaladó kárának a megtérítését.

Mekkora kell legyen a foglaló?

Nincs jogszabályi mértéke, szokás szerint 10 % körül van. A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.

Ingatlanjogi kisokos

Birtokba adás

Az ingatlan kulcsainak átadása, amivel együtt jár a vétlen megsemmisülés és a kárveszély átszállása is.

Ingatlanjogi kisokos

A teljesítés időpontja

Az az időpont, amikor a fél teljesíti a szerződéses vállalását, vagyis, pl. átadja az ingatlant vagy pénzt, vagy a pénz a jogosult bankszámláján jóváírásra kerül.

Ingatlanjogi kisokos

Elállás

A megkötött szerződés annak megkötésére visszaható hatállyal való megszüntetése, erre általában csak ilyen megállapodás (pl. ha a felek úgy rendelkeznek, hogy ezt megteheti a jogosult, ha a kötelezett fél 30 napi késedelembe esik) vagy igazolja, hogy a teljesítéshez fűződő érdeke megszűnt.

Elállásra a fél akkor jogosult, ha az általa kapott szolgáltatás egyidejű visszaadását felajánlja.

Ingatlanjogi kisokos

Békés napokat,

dr. Nádas Gábor

Ne pereskedj! – jogi ügyek, mediáció

+36 20 922 6962

nadas@nadas.eu